共有产权房仍有“空子”可钻 需完善配套制度

　　在2014年北京“两会”上，北京市副市长陈刚明确表示2014年将力推共有产权房，数量达到5万套，占商品房供应量近一半。这条简短的消息，事实上，包含着商品房市场结构将发生剧烈变化的意味。
　　中投顾问高级研究员郑宇洁表示，共有产权房的大力推出之所以让市场人士较为关注，原因在于共有产权房与一般商品房基本是同一类型房，因此政府大力推出共有产权房对开发商建设的商品房将直接形成冲击。可以预见，政府主导的共有产权房将主要针对中低收入群体，以解决其住房困难问题，因此在户型设计以及住房面积上有严格的规定，大部分户型面积不会超过90平方米，将主要为中小户型，40-80平米的户型面积将居多。
　　这将对开发商有一定的影响。政策已经明了，政府主导建设的住宅将满足一部分家庭的需求，由于共有产权房短期内有价格优势，因此将得到购房者青睐，开发商若仍然聚焦开发这类房产或将面临压力。因此，在京地区开发商或许将更侧重于“改善性住房需求”，主要满足这类型购房者的需求。
　　所谓共有产权房，即低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。房屋产权可由政府和市民平分，市民可向政府“赎回”产权。共有产权房目前也是作为保障性住房，为满足、改善中低收入人群住房条件的一种类型。政府之所以大力推出共有产权房是因为原有的保障房漏洞百出，难以监管，本身制度设计就存在问题，而共有产权房被视为保障性住房政策的优化。
　　共有产权房与经适房等保障性住房最大的不同点是：共有产权房土地出让时，房企承建需要缴纳土地出让金，而不是像之前直接划拨的形式来出让土地。其次，政府与购房者按照一定的比例，如7：3或者5：5的比例来购买房子，并且按照该比例享有房屋产权；最后，在一定时间期限内，购房者可以通过赎买政府拥有的产权来获取完整的房屋产权。
　　而经适房则是由政府完全划拨土地，开发商承建，购房者直接低价购买并拥有房屋的完整产权。购房者之所以能够低价购买，原因在于开发商不用缴纳土地出让金以及政府为提高开发商的积极性并体现保障性住房的性质，而减免相应的土地增值税等税费。土地成本以及相关的税费在一般性商品房建设成本中占据5-6成的比例，在这些成本支出减免的情况下，经适房的价格当然比一般的商品房要低很多。因此也凸显出经适房的性价比很高。
　　当然政府会对购买经适房人员的资格做出限制，但是房子这一本不属于公共品的资源被政府权利来配置必然存在较大的寻租空间，不少富人、公务员群体可以通过多种方式搞到购买经适房的“资格证”，而这正是经适房饱受诟病的地方。
　　共有产权房在一定程度上能够对这一现象有所改善。因为共有产权房是“政府与个人共同拥有房屋产权”，意味着个人并没有完全拥有房屋的产权，因此对房屋的支配权利将受到严格的限制。其次，共有产权房因为要缴纳土地出让金因此价格上基本与一般商品房相差无几，其价格之所以便宜，是因为政府承担了30%或者50%的房价，在此基础上购房者购买的房子价格较一般商品房低，但是也要付出代价，就是购房者只享有70%或者50%的房屋所有权。若想拥有全部产权则需要在补齐差价。
　　中投顾问研究总监郭凡礼表示，这在一定程度上意味着，共有产权房与一般的商品房之间，没有较大的“差价”空间，也就意味着投机共有产权房较难得到很高利益回报，这在一定程度上有利于削弱“寻租”的欲望。
　　不过共有产权房也并不是没有瑕疵，而且仔细推敲来看，共有产权运营模式较之前的经适房能够为政府带来现金流，而且地方政府可以很大程度的降低建设保障性住房的负担和压力。共有产权房提出：当申请并入住共有产权房着经济收入提高，进入中高收入群体时，政府有权对政府所拥有的部分产权收取市场水平的租金，可问题是如何衡量并监管购房者收入水平的提升呢？这无疑是一个不好衡量和解决的难题。因此，共有产权房的推广仍需要相关配套政策出台来完善细节。
　　中投顾问

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