余斌：从恩格斯论住宅看中国的房地产市场

余斌：从恩格斯论住宅看中国的房地产市场
　　
　　作者：余斌 文章来源：余斌博客 点击数：20 更新时间：2008-2-20
　　
　　从恩格斯论住宅看中国的房地产市场
　　
　　
　　
　　 摘要 ：住房问题已经人们称为新“三座大山”之一。楼市“拐点论”出台后，业内人士议论纷纷，莫衷一是。为什么在改革开放之后人民日益富裕的今天还会存在住房问题？中国的房地产市场应当走向何处？重温马克思主义经典作家恩格斯的《论住宅问题》，有助于我们更清楚地认识这一问题，进而找到明确有效的解决办法，实现党的十七大报告所提出的“夺取全面建设小康社会新胜利、谱写人民美好生活新篇章”的目标。
　　
　　 关键词 ：房地产市场 马克思主义 改革开放 恩格斯
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　据网络媒体报道 [1"> ，楼市“拐点论”自 2007 年年末席卷全国，房地产业内人士为此争论不休，莫衷一是。在政府部门的人士中，国资委经济研究中心主任王忠明对“拐点说”加以驳斥，“楼市拐点言之甚早，此种宣传误导民众。”而北京市副市长陈刚则表示，现在提出来建立多层次的住房保障体系，最低收入、低收入、中低收入、中等收入、高收入等多级化的保障措施，将使得“底端有保障、终端有支持、高端有市场”，所以“深信拐点会到来”。在企业界的人士中，率先抛出“拐点说”的万科董事长王石表示自己所理解的“拐点”是指房价的理性回归，建议没有最后“定型”的人在 40 岁之前还是租房为好。而万通集团董事长冯仑则表示，房地产业进入了一个市场结构调整的阶段，“政策方向已越来越清晰，把关注点放在地方政府、中央政府自身上，政府开始下力气解决好大部分人群的保障房的问题。”
　　那么，到底应当如何看待中国房地产市场及其发展呢？显然，要弄清这个问题，首先必须弄清楚住房问题的性质。而马克思主义经典作家恩格斯对此曾有专门的论述 [2"> ，透过他的论述，我们或许可以从另一个角度来看中国房地产市场及其发展。
　　
　　一、恩格斯论住房问题的成因
　　恩格斯写作《论住宅问题》的时候，正好是法国因战败赔偿德国几十亿的法国法郎的时候，这几十亿法郎有力地推动了当时德国年轻的大工业。那时，一方面，大批农村工人突然被吸引到发展为工业中心的大城市里来；另一方面，这些老城市的布局已经不适合新的大工业的条件和与此相应的交通；街道在加宽，新的街道在开辟，铁路穿过市内。于是，正当工人成群涌入城市的时候，工人住房却在大批拆除。这就造成了工人以及以工人为主顾的小商人和小手工业者的住房短缺，从而使当时德国的报刊上登满了讨论“ 住宅问题”的文章。为了答复那些庸俗的观点，恩格斯写了三篇文章来论述住宅问题。
　　在恩格斯看来，住房问题与食物问题一样并不是由于短缺造成的，现代社会的生产足以使社会一切成员都吃得饱，而现有的房屋也足以暂时供给劳动群众以宽敞和合乎卫生的住所。但是，住房短缺是资产阶级社会形式的必然产物；这样一种社会没有住房短缺就不可能存在，在这种社会中，广大的劳动群众不得不专靠工资来过活，也就是靠为维持生命和延续后代所必需的那些生活资料来过活；在这种社会中，机器等等的不断改善使大量工人失业；在这种社会中，工业的剧烈的周期波动一方面决定着大量失业工人后备军的存在，另一方面又不时地造成大批工人失业并把他们抛上街头；在这种社会中，工人大批地涌进大城市，而且涌入的速度比在现有条件下为他们修造住房的速度更快；所以，在这种社会中，最污秽的猪圈也经常能找到租赁者；最后，在这种社会中，身为资本家的房主不仅有权，而且由于竞争，在某种程度上还有责任从自己的房产中无情地榨取最高额的租金。在这样的社会中，住房短缺并不是偶然的事情，它是一种必然的现象；这种现象连同它对健康等等的各种反作用，只有在产生这种现象的整个社会制度都已经发生根本变革的时候，才能消除。
　　恩格斯的判断为新中国建立后的事实所证实，而新中国政府所采用的办法正是恩格斯所指出的，“把属于有财产者阶级的豪华住宅的一部分加以剥夺，并把其余一部分征用来住人，就会立即弥补住房短缺。”
　　改革开放以后，中国人民日益富裕了起来，为何还会出现住房问题，甚至住不起房还成为了新“三座大山”之一呢？恩格斯指出，现代大城市的扩展，使城内某些地区特别是市中心的地皮价值人为地、往往是大幅度地提高起来。原先建筑在这些地皮上的房屋，不但没有这样提高价值，反而降低了价值，因为这种房屋同改变了的环境已经不相称；它们被拆毁，改建成别的房屋。在这种情形下，建造昂贵住房为建筑业提供了更有利得多的投机场所，而建造工人住房只是一种例外。因此，我们不难理解，今天中国的房地产商会发出“地产商盖房给富人”的呼喊 [3"> ，并呼吁“何须为有人炒房而发愁呢？” [4">
　　
　　二、恩格斯论工人阶级的住房
　　首先，恩格斯指出，拥有一定价值的小屋子的工人，的确不再是无产者了，但他反对资产阶级代表人物把这个工人称为资本家。这是因为，资本就是对他人无酬劳动的支配。因此，只有当工人把自己的小屋子租给第三者，并以租金形式攫取第三者的一部分劳动产品时，他的小屋子才成为资本。由于工人自己居住在屋子里，所以这屋子恰好就不会变成资本，正如人们从裁缝那里买来的衣服一穿上身就不再是资本一样。
　　其次，恩格斯指出了工人的住房的另一特征。假定，在某个工业地区里每个工人都有自己的小屋子，这已经成为通例。在这种场合，这个地区的工人阶级便免费享用住房；住房费就不再算入工人的劳动力价值以内。但是，劳动力生产费用的任何降低，即工人生活必需品价格的任何长期降低，“ 根据国民经济学说的铁的规律”，也就等于劳动力价值的降低，所以归根到底会引起工资的相应降低。因此，工资下降的平均数量就会相当于节省下来的房租的平均数量，也就是说，工人住自己的房屋还是付了租金，不过不是像以前那样以货币形式付给房东，而是以无酬劳动形式付给他为之做工的厂主。于是，工人投在小屋子上的储蓄确实在一定的程度上会成为资本，但这个资本不归他自己所有，而是归那个雇他做工的资本家所有。恩格斯甚至认为，对于德国大城市工人说来，迁徙自由是首要的生活条件，而地产对于他们只能是一种枷锁。如果让他们有自己的房屋，把他们重新束缚在土地上，那就是破坏他们反抗工厂主压低工资的力量。
　　正是因为对于资本主义生产有着深刻的理解，所以恩格斯能够进一步指出，住房问题对工人阶级的伤害发展到一定程度和经过一定时间以后，必然同样会在经济上通过工资的相应的提高而受到某种抵销 ，正如住房费用的降低会通过工资的相应的下降而受到某种抵销一样。而笔者的一位朋友也因为其保姆的房租上涨而不得不增加保姆的工资。
　　
　　三、当前中国房地产市场中的问题
　　房价过高，开发商和炒房团囤积居奇是当前中国房地产市场的主要问题。而造成这一局面的原因主要有两个：一是中国改革开放三十年来，人民的收入水平有所提高，从而能够支撑如此高的房价。二是以资为本而不是以人为本的市场经济特征在房地产市场中没有得到有效的调控，使得开发商和炒房团能够利用房地产行业的自然垄断特性，从因经济发展较快而产生的住房需求中谋取暴利。
　　要解决当前中国房地产市场中存在的问题，必须首先其可能造成危害，才能使相关部门下决心加以治理。
　　有人认为 [5"> ，只要是市场经济就一定有投机，股票如此、期货如此、投资也是如此，连商品的转来转去同样是如此，为什么房子就不行呢？但是，我们知道，国债期货市场被关闭了；股票市场在政策的调控下，从六千多点下跌到四千多点；猪肉价格飞涨也被政府设法调控了，为什么房地产就不能象它们那样也被调控呢？为什么房价就不能在调控下也跌去三分之一呢？
　　当然，中国政府为调控房地产市场也出台了一些政策，但是，反对房价下跌的声音一直控制着主要的话语权，说什么打压房价会抬升物价 [6"> ；说什么房价下跌会让已购房的百姓损失惨重；说什么房地产行业对于其它相关行业具有拉动作用，一损俱损；说什么如果房价上不去，拆迁成本就难以承受等等，再加上房地产市场典型的囤积居奇特性，导致这些调控政策没有能够起到象在期货、股市和商品市场中那样的作用。这大概就是对于不少媒体报道的“房价下跌”和“楼市拐点来临”，王忠明认为此虽“表达了善意”，但却严重低估了宏观调控的艰巨性的原因。 [7">
　　其实，只要能够看准问题，狠下决心，宏观调控并不艰巨。要知道，反对更为严厉的针对房地产市场的宏观调控措施的理由是不成立的。
　　首先，恩格斯已经指出，“身为资本家的房主不仅有权，而且由于竞争，在某种程度上还有责任从自己的房产中无情地榨取最高额的租金”。当前中国的房地产商和炒房团同样试图无情地以居高不下的房价在房地产市场中从普遍居民身上榨取最高额的利益。这意味着畸形的房地产市场有可能会吞噬改革开放给人民群众带来的福利，存在让中国人民“辛辛苦苦三十年，一夜回到改革前”的风险，有可能使中国当前的改革开放失去人民群众的强力支持。这种在住房问题上的民怨沸腾，已经在2008 年中央电视台的春节联欢晚会的节目中有所反映。为了捍卫改革开放的成果，中国政府也不能对此坐视。
　　其次，有人以为，城市化会导致大量人口进入城市，庞大的住房需求会大大推高房价，鼓吹投资购房。但这只是一厢情愿的理论。最后支撑房价的只能是进城者的收入，如果进城者没有足够的收入，买不起房，他们将不会买房。如果房价高到他们甚至租不起房，他们将不会进城。而如果需要他们进城做工，就只能提高他们的工资以应对房价的高涨。如此一来，中国企业的用工成本和物价上涨的压力就会大大增加，企业的竞争能力就会受到削弱，中国经济的增长必然会受到极大的制约。因此，从中国经济的健康发展和社会和谐来看，打压房价刻不容缓。至于“打压房价会抬升物价”的说法，纯粹是不懂经济理论的恫吓。
　　再次，正如恩格斯所指出的，自己居住的屋子不会变成资本。宏观调控导致的房价下跌并不会给购房自住者带来什么财产损失，而只会使投机者受损。而所谓如果房价上不去，拆迁成本就难以承受，完全是本末倒置。拆迁成本之所以难以承受，完全是因为房价太高造成的。被拆迁者只不过想瓜分一点拆迁者的暴利而已。
　　最后，房地产行业的确对其它相关行业具有拉动作用，但这种拉动不是靠房价进行的，而且是施工量进行的。由于房价偏高且不断上涨，许多开发商已经在采取囤积土地、推迟开发的措施，迫使政府为调控市场清理闲置的土地。这表明，高房价已经成为房地产行业对其它行业拉动作用的阻碍了。打压房价，让开发商靠薄利多销而不是厚利少销来获取正当的利润才能够真正拉动其它相关行业。同时，这也能够避免高房价迫使百姓缩减其它方面的开支而打压了其它与房地产不相关的行业，进而有助于完成调整产业结构的改革重任。
　　至于有人说，打击投机购房，会妨碍购房出租，而没有出租者，会让买不起房的业主无法通过租赁解决经营和居住的问题 [8"> 。然而，房价的降低会使得原来的房租足以用来分期购房，谁还需要去租赁呢？
　　
　　四、住房问题的解决方案
　　怎样解决住房问题呢？恩格斯的观点是，“既然我们不必为未来社会的组织臆造种种空想方案，探讨这个问题也就是完全多余的了。但有一点是肯定的，现在各大城市中有足够的住房，只要合理使用，就可以立即解决现实的‘住房短缺’问题”。
　　那么，如何才能做到合理使用呢？既然和谐社会不能采用革命手段剥夺房主多余的房屋来供缺房子的人住，那么就只能利用经济手段来调节。其方法只有一个，就是在增加住房供给的同时限制囤积居奇。
　　现在有些政策措施采用的是限制需求的方法，比如提高房贷利率，但这会对正当的需求产生冲击，也不利于房地产业的发展。恩格斯曾经批评，当时法国工人为购买房屋而付出的加价房租同英国比起来是相当高的；例如，工人在15 年内累计付出4500法郎以后，能取得一所在15年前值3300法郎的房屋。测算一下可知，若按今天银行贷款来算，这仅相当于年房贷利率为4.354%，低于目前中国的房贷利率。可见，当前的房贷利率不宜再提高了。
　　至于王石建议没有最后“定型”的人在 40 岁之前还是租房为好也是行不通的，因为能否定型不取决于我们自己，而取决于我们所工作的单位或雇主。因此，他还不如干脆象恩格斯那样建议不要买房。但是，恩格斯针对的是资本主义社会，而中国是社会主义社会，尽管还只是处于初级阶段。以人为本，发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享，是中国共产党和中国政府的信条，而保障人民的住房正是发展成果由人民共享的具体体现。
　　我们认为，可行的做法是，就增加住房的供给而言：一是，鼓励单位自建或百姓自助建房，保证其土地供应；二是，限制开发商的开发和销售计划，使之满足政府所规定的要求。
　　就限制囤积居奇而言，要以不动产税或不动产资源占用税的名义，对于超过规定面积而拥有的住房面积课以重税，既可以迫使囤积居奇者吐出手中的房源以增加市场的有效供给降低房价，又大大限制了后续的囤积居奇的行为，从而使得住房生产的供给成为解决住房的有效供给而不是无效供给的囤积品。
　　美国次贷危机的化解表明，只要我们应对得当，在解决住房问题的同时，根据不必担心房价下跌可能带来的一些冲击。而在采取以上措施保障人民群众住房的同时，还要避免恩格斯所指出的，工资下降的问题。要切实落实党的十七大报告所提出的“提高劳动报酬在初次分配中的比重”主张。只有这样，我们才能最终“夺取全面建设小康社会新胜利、谱写人民美好生活新篇章”。
　　
　　
　　参考文献：
　　
　　[1">[7"> 《楼市 “ 拐点论 ” 再掀波澜 房价和房地产该怎么走》， http://www.wlmqwb.com/3ls/ 2008-02/12/content_987951.htm
　　[2"> 恩格斯，《论住宅问题》，载《马克思恩格斯选集》第三卷，人民出版社 1995 年，第 131 页至第 223 页。
　　[3"> 《任志强：地产商盖房给富人 穷人住房主要靠政府》， http://finance.sina.com.cn/roll/ 20041212/ 13571218980.shtml
　　[4">[5">[8"> 任志强：《 中国到底有多少人在“ 炒房” 》，http://vip.bokee.com/20080201471266.html
　　[6"> 《吴敬琏：压房价会抬高物价》 http://news.qq.com/a/20070307/000092.htm
　　
　　

http://www.xamcyscl.com