上海淮海中路现空铺潮 商业地产溃败先走一步

　　十几家比邻的沿街店面，或是空置或是租给“临时甩卖”———短短一段时间，淮海路商业街上竟出现“空铺潮”。记者采访获悉，淮海路街铺目前租金在35-65元/平方米/天，这项高昂的成本使不少租户不堪重负。
　　而在业内人士眼里，这一西起瑞金路东至重庆路的淮海路中段，原先即便租金再高，也仍是“一铺难求”的商业黄金宝地。如今出现“空铺潮”，一方面是因为高租金正整体吞噬着实体零售业利润；另一方面，随着商业从线到圈的发展趋势，类似淮海路的条状商街，越来越受到徐家汇、五角场等块状商圈威胁。
　　空置招租最长已半年 淮海中路现“空铺潮”
　　淮海中路北面一侧，从700多号至300多号，十几家沿街铺面或是大门紧锁贴上“招商热线”，或是租给古玩、羽绒服等“临时甩卖”。据了解，目前这一带街铺租金开价范围在35-65元/平方米/天。
　　十几家商铺半年间撤离
　　日前，记者实地走访发现，西起瑞金路东至重庆路的淮海路中段，自去年下半年来，遭遇商家集中撤离，出现“空铺潮”。
　　在茂名路和瑞金路间的巴黎婚纱旁，淮海中路700多号原先的服装品牌专卖店已被一家资产管理公司取代。采访中，记者了解到，该公司目前正负责这里的店面招商出租。“招商进行了2个月。”据该公司丁先生介绍，1到2楼共3500平方米，招商方向是快时尚品牌，面积可进行500-1500平方米大小不等的分割，3到5楼则准备招餐饮。
　　无独有偶，从这家大面积的空铺往东走，过了瑞金路，一直到淮海中路638号，又是一家正在招租的门面。紧锁的大门上张贴了大幅的“招租热线”，记者拨打过去，对方张先生称：“这里1到2楼共有300平方米，原来的‘海澜之家’服装专卖店半年前就不做了。”据了解，该店铺隶属上海永业企业(集团)有限公司。
　　除了闭门招租，也有店铺做起临时生意。记者实地走访看到，淮海中路614号门店已被用作某品牌羽绒服的特卖场地，过渡的同时也在对外进行招租。据了解，原来的米兰婚纱摄影在此扎根多年后，于去年12月撤下店招彻底退出了淮海路，转而迁往青少年用品商店5楼。600号的正章洗衣店与原本相邻的达芙妮女鞋专卖店已改头换面，两家门面的一层相互打通，现如今是一家古玩店。据该店老板介绍，达芙妮早已搬走，而正章洗衣店将一楼店面出租，自己则搬至二层营业。“开张才几个月，生意一般般，可租金每个月要20多万元。”老板表示，租期一到他就准备撤走。据了解，这里几家店铺隶属上海淮海集团。
　　关张潮蔓延淮海中路北侧
　　此外，还有566号至576号的3间连铺正待出租。相邻上海银行的保安告诉记者，婚纱、服饰、黄金、玉器……这三间店铺租客换了又换，最近半年来更是一直没能成功租出。在成都南路路口，原先的上海移动通信公司淮海路营业厅，也于去年9月初悄然停业。对于搬迁理由，上海移动方面表示是出于业务调整。
　　知情人士告诉记者，536号销售首饰及手表的某时尚品牌专卖店，本月底合约到期后，不打算续约。
　　“附近开了关、关了开的店铺太多了，还有一些根本租不出去。”淮海中路上510号的海赛珂手表已停业不短时间，可自从去年11月贴出招租广告，至今无人问津。隔壁翡翠源的店员陈小姐告诉记者，曾经有人来看过店面，但由于租金价格过高，终究不了了之。
　　而关张或临时出租的十几家店面，往东过了重庆中路和淡水路，一直蔓延到淮海中路北侧的300多号。
　　原因
　　日平均租金每平米44元客流下滑不堪重负
　　据记者了解，过高的租金或是这一带目前遭遇“空铺潮”的原因之一。此外，缺乏整体规划特色打造、配套交通停车餐饮缺失等，造成的客流下滑，也是横亘在这一老牌商业街前的“路障”。不过，也有人认为，未来此段将有大体量商业项目落成，这些“空铺”或许也在等待新一轮涨租。
　　日租金每平方米35-65元
　　知情人士告诉记者，上述提到的亦谷女装入驻淮海路半年撤离，主要是由于租金贵，入不敷出。“虽然有作为形象展示店的目的，但品牌仍希望淮海路门店至少能保本，而实际情况相去太远。相比南方友谊商场、正大广场等销售较好的专柜，淮海路销量着实惨淡。”
　　据记者了解，同样撤离淮海路的某女鞋品牌，200平方米的店面年租金280万元(38元/平方米/天)。“在这里租了三四年，如今人气不如以往，客流下滑，经营亏损，所以租约到期后就不续租了。”相关人士说。
　　去年5月入驻淮海中路458号的亦谷女装，半年后于去年年底撤离。“加上原先边上的‘苏菲雅’摄影，一共1200平方米，年租金在1380万元左右，约相当于31.5元/平方米/天。”该店铺靠近重庆中路，其代理公司工作人员王小姐告诉记者：“像淮海中路上100-200平方米的店面，报价达到60元/平方米/天也很常见。”
　　按位置、面积等不同，淮海路此段各种沿街店面租金最大差异达翻倍。据第一太平戴维斯统计，淮海路街铺平均租金范围在35-65元/平方米/天，淮海路上商场的平均租金在44.2元/平方米/天。有数据显示，就去年新开张的iapm为例，其一层租金平均每月1800元/平方米，即为60元/平方米/天。
　　业内人士指出，淮海路街铺35-65元/平方米/天的租金，与商圈内商场和购物中心相当，但相比之下，目前购物中心人气更旺，所以会出现零售商对街铺租金望而却步的现状。
　　缺乏特色客流大幅下滑
　　不过，据了解，淮海路街铺租金近几年其实并未涨价，此前两三年比现在更高出一筹。因而有业内人士认为，该商业街中段整体客流下滑，导致品牌零售商不愿再承受原有的租金。淮海路上的一位“房东”向记者透露，相比前几年，目前沿街门面的租金并非最高点。他举例表示，一个眼下租金开价40元/平方米/天的店铺，最高价位出现在两三年前，那时能租出60多元。
　　“以前淮海路上但凡有一个店面空出，想要接手的下家可以排起长队，很有点‘抢’的意味在里头。”据上述“房东”表示，店铺租约一般三年一签，当时的租金更有每一签都要涨一涨的惯例，可店家们依然“甘之若饴”。
　　第一太平戴维斯研究部助理董事张琳向记者分析，淮海路街铺的租金在过去两三年变化不大，与南京东路相比，淮海路街铺租金还略逊一筹，但南京路人流量也更大。
　　他谈到，淮海路购物中心新项目增多后，其租金比之前有小幅上涨。“目前看，购物中心吸引力比沿街门店大，淮海中路两头新项目多了，中间除了上班族和居民，其他人群客流并不多。”
　　我们的调查结果显示，对于淮海中路上不同商业定位的分段，受访者中平时选择逛街最少的是中段沿街，仅占比12.32%，而黄陂南路和陕西南路地铁站附近的商场则分别达48.28%和20.20%。而占比70.94%的受访者去淮海中路逛街，主要目的是去老字号餐饮和食品店消费，这一选择超过了在百货或街边专卖店购物以及休闲娱乐等。
　　上述“房东”表示，春节前后的淮海路原来都异常热闹，“现在空空荡荡得简直可以溜冰”。“淮海中路中段两侧的物业分属永业集团、淮海集团、益民集团等多家企业，南侧不少店面至今都由‘房东’自主开店经营，一些老牌商店也具备吸引客流的特色。”他告诉记者，北侧沿街店铺大多出租招商，但房东各自为政，缺乏整体招商规划，没有带动人气的商业亮点。
　　“空铺”或待新一轮涨租？
　　也有观点认为，目前的淮海中路上的这些“空铺”正在等待新一轮涨租。
　　采访中，不少附近商铺的店员及业主表示，淮海中路中段南面万得城的撤出，带走了周边的人流。
　　据了解，万得城前身是曾经知名的华亭伊势丹，由于经营惨淡、租金昂贵，2008年，经营15年的伊势丹撤出淮海路。2013年，开业2年的万得城最终也没能逃过关门的命运。随着这些地标性项目陆续关门后，此段客流明显少了。
　　黯然退场的大型商铺不止一家。2011年忽然宣布关门停业的芭比娃娃全球首家旗舰店，也正是位于淮海中路550号。当时面积达到3500平方米的六层商铺，至今仍闲置中，多年来并无租客接手。
　　一位熟悉淮海路的知情人士透露，原来的万得城处将有一家新购物中心建成，预计今年下半年或明年开业。“随着这一大体量的商业项目建成，淮海中路中段的餐饮休闲和停车等配套将随之跟上，或重新带动这一带的人气。”
　　上述人士表示，“这样一来，周边街铺的租金或许也将随之提升，所以目前不排除部分‘房东’抱有等待涨租的心态。”
　　行业
　　高租金致商业地产泡沫化 条状商业街应注重支马路开发
　　淮海路“空铺潮”折射出的是，目前整个实体零售业利润遭受高企租金吞噬的现象。而另一方面，随着商业从线到圈的发展趋势，淮海路这类条状商街，也越来越受到徐家汇、五角场等块状商圈的威胁。
　　高租金吞噬实体零售利润
　　不仅是申城的淮海路，此前，乐购、沃尔玛、家乐福、太平洋百货等频频在全国各大城市曝出“关店”消息。记者采访发现，不断高企的商业地产房租，是零售业出现“关店潮”的主因。
　　据了解，大型商业的租赁期限一般是10年-20年，从2004年中国零售市场开放至今，零售业扩张已近10年，近年来正逢不少早期商业项目合约到期。由于房价带动租金快速上涨，一些零售企业无力承受，因此全国都出现了一波零售商关店潮。
　　高租金一方面挤压了零售业的经营空间，另一方面也导致目前部分大中城市商业地产出现泡沫化倾向。“商业地产依靠物业出租赚钱，一些业主无限制地把各种成本转嫁到租金之上，导致租金高企，而一些本来匹配优良、较为完整的业种分布就常常被打破，这会使得商业的生态环境遭到破坏，许多零售商由于高租金压力而无法继续生存。”采访中，市流通经济研究所常务副所长汪亮表示，这样一来，能存活下来的绝大部分是自有物业，或是高利润的生意。
　　汪亮谈到，在国外，商业网点规划做得很好，不允许商业网点的租金任由市场行为主宰。日本很多零售业租约合同到期后，政府限制租金价格上涨。我国亟待根据新的市场形势，研究出台相应的法律法规，重新平衡物业和商业的关系。
　　块状商圈“逼宫”条状商街
　　而另一方面，淮海路中段“空铺潮”的现象，也反映出随着商业从线到圈的发展趋势，此类条状商街，越来越受到徐家汇、陆家嘴等块状商圈的威胁。
　　我们的调查结果显示，对于日常购物休闲娱乐，31.19%的受访者表示，更喜欢去购物中心和商场集中的块状商圈，这一比例超过了条状商业街。
　　商业专家、上海财经大学现代市场营销研究中心主任晁钢令指出，由于淮海路原先并不存在大体量的购物中心，除了连卡佛外，整条街一直到襄阳路处都没有，原先的万得城也只能算是专业类商场，巴黎春天和百盛也只是中等规模，而现在iapm和K11这两个体量较大的购物中心出现后，反而带来了问题。
　　“商业区一旦出现几个比较集中的大体量业态综合体后，往往会使得周边沿街的一些商业格局发生变化。原因在于，人流开始向‘点’积聚，而不是在‘线’上分布了。”他表示，人们在购物中心里本就可以待半天或一天，那么就不会再到附近街区去逛了，这是很常见的现象。过去，淮海路上“点”的规模都不太大，那么人们会很自然地在一条街上流动，就比如现在的南京东路，除了
　　步行街开端处的新世界城，几乎无真正意义上的大体量百货，因而南京东路有一个比较好的线状流动。
　　此外，我们的调查还显示，65.14%的受访者最看重块状商圈的交通便利，其次则是综合性好和业态齐全。而对于条状商业街，64.22%的受访者认为，应具备地铁交通及停车便利以及特色、专业性和文化底蕴。
　　对此，晁钢令认为，淮海路上的购物中心都不约而同靠近黄陂南路和陕西南路地铁口，这使得本就交通不占优势、人流不太密集的路段，更是“雪上加霜”。
　　“购物中心对商业街的带动作用，该是‘点’和‘线’一致的，也就是说，到‘点’上的人和到‘线’上的人应该是同一消费群体，如此，点线之间的拉动效应才会比较明显。”晁钢令谈到，市百一店和永安百货与整个南京东路的中档定位相符；而淮海路的几个大型购物中心几乎都走奢侈品路线，这与沿街商铺的档次落差较大。这样一来，造成点线之间的不协调，因此对整个商业街的拉动效应没有达到预期效果。
　　条状商街应注重支路开发
　　汪亮认为，淮海中路这样的中心城区商业街应走高端国际化路线。他表示，近年来，上海建设了大量的大型居住区，这些大型居住区中的社区商业建设其实并不影响中心城区客流的分流。中心城区商业街应该主要针对来自全国、全世界的消费者，而社区商业主要接纳的应是当地居民消费者。而目前的状况是，中心城区还在卖社区商业街能够买到的商品，那么其存在价值就可有可无了。所以，中心城区商业街的消费对象定位应有所改变，不应仅仅满足本市市民。
　　“近几年，上海商业设施的增量在增加，但存量并未得到优化，就如淮海路的‘空铺潮’一样。”汪亮说，中心城区商圈进一步优化升级，其未来的发展方向应是高档化、国际化。对照国际知名商业街的成功经验，申城淮海路有哪些可以借鉴？据了解，美国纽约第五大道和法国巴黎香榭丽舍大街，其支路上都开设了各式各样、异国风情的餐饮店，同时主街街道拐角处往往设置了咖啡馆。
　　“消费者能够在走走停停中休闲地逛街。从街道本身来看，第五大道、香榭丽舍大街和淮海路一样，都成条状，但区别在于前二者的业种搭配十分合理、结构优化，并不会让消费者感到走不动或乏味无趣。”汪亮表示，目前淮海路的支路开发没有特色，仍以服饰等为主，建议应该密集开设餐饮休闲类设施。

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