上海房价挺不住了 中低价楼盘已率先降价(上海侨报)(转载)

上海房价挺不住了 中低价楼盘已率先降价(图)
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　　上海楼市不会降价的论断正在被越来越多的事实所推翻。
　　 进入７月份，终于有开发商和投资人忍受不住房屋卖不出去的寂寞，公开或偷偷摸摸地举起降价的大旗。
　　
　　 ７月１６日，在嘉定区曹安公路和华江路的交界处，一个新挂的条幅引起许多人的注意：靖远路５１０弄现房３９８９元／ｍ２——４５１５元／ｍ２出售。而一个事实是，之前此处的楼房价格一直保持在５０００元／ｍ２以上。
　　
　　 这不是唯一的新变化。记者日前调查发现，变相降价的楼盘其实更多，只要一次性付款，开发商就打９．５－９．９折卖房，且已不是一家两家，而是成片蔓延，浦东一些楼盘的单价跌幅甚至已超过１０００元。业内人士认为，上海房地产市场正从２００２年的供不应求向供求平衡甚至供过于求逆转。
　　
　　 而据上海市房屋土地资源管理局的资料，到７月份，上海楼市已经供略大于求。甚至有开发商直言准备迎接“买方市场时代”的到来。
　　
　　 上海楼市价格全面回落的局面正在来临？
　　
　　
　　
　　暗访降价楼盘：
　　
　　 降５００元／ｍ２仍旧大赚
　　
　　 降价永远能够吸引人们的目光，尤其是在上海楼市供需双方博弈正厉害的时候，嘉定区靖远路510弄新现房的降价措施立即引起众多人的关注。
　　
　　 5月17日，记者拨通靖远路510弄现房销售单位——静安城投的售楼电话，问在周围房价还都在5000元/m2的时候，其宣传3989元/m2的售价，是否真的。对方很干脆地回答，绝对没有假，要买就快点到现场看，广告才挂出一天，就已经卖出了十几套，剩的已经不多了。对方还特别提醒说，他们不收中介费。
　　
　　 下午，记者赶到现场，发现来看楼的人还真不少。据了解，这些都是去年才建好的新楼，最后一批楼房的产权证近期才下来，属于嘉定区江桥镇最新的现房楼盘之一，应该说，楼盘还是不错的，“我认为它值5000元/m2。”一位陪同记者看楼的朋友说。
　　
　　 正在看楼的尤小姐、顾先生告诉记者，他们早在今年三月份就在关注江桥镇的楼市，几个月来，房价基本都在5000元/m2以上，5月份的时候，他们就看中靖远路510弄一套120m2左右的房子，当时房主开价63万元，还价后确定61万元，后来由于二人是外地户口，银行贷款收紧，无法办下来贷款而罢休。之后，有朋友劝戒他们说等半年再买，可能会降价，又加上近期媒体也都在说上海房价虚热太大，可能会降价，所以他们便也观望起来。
　　
　　 “没想到才一个多月，就真的开始降价了！”尤小姐对记者说，真的很庆幸5月份没有买成房子，“现在我们看中一个140m2左右的房子，单价4400元，总共才62万元。”即便这样，他们最终还是放弃了立即买房，“我们决定还是再等等看，现在看来，到年底，即便不降，也不会升了。”顾先生对记者说。
　　
　　 记者在现场了解到，如此大幅度的降价，一天就引来数百看楼的人，多数看房的人对这里的房子也十分地满意，但是许多人在最后还是选择了继续等等看。
　　
　　 一个事实是，就在靖远路510弄不远处的一个正在新建的楼盘也祭起打折的大旗，5月份还信誓旦旦最底5000元/m2，绝不降价的该楼盘由于销售状况不佳，现在已经可以打9.5折了！
　　
　　 嘉定区江桥镇的一位资深房产中介人士告诉记者，实际上，静安城投只不过是投资人而已，说白了就是炒客，这次卖的都是两年前他们吃进的房子，当时的内部价还不到3000元/m2，前些天在许多中介处都可以看到他们的房子，但是由于房产证近日才拿到，加之近期房市低迷，成交量有限，他们才集中售房的。该人士说，现在脱手，降500——1000元/m2仍旧大赚，但是，现在仍旧不脱手，如果大家都降了，就可能真的捂在手里了。
　　
　　 该人士还给记者算了一笔帐，证明嘉定区江桥镇的房子降价的空间还有很大。他说，现在盖好的房子，开发商都是几年前就拿了土地的，光这项每亩地成本就节省数十万元。2002年，这里的楼房只有1800元/m2左右，2003年是增长最快的一年，到年底就到了4500元/m2左右，今年上半年又长了500元/m2左右，但自从政府调控以来，便止住了涨势。也就是说，在土地价格没变（几年前就拿了土地的），建筑材料微微升高的情况下，房价却翻了近两番，其中的水分可想而知。房价为何上涨？还不是炒作，产生供不应求的假象造成的。现在，政府调控，消费者理性消费，房价水分自然可以挤出许多。“每平方降2000元都赔不了。”
　　
　　 嘉定地产成本较小，因此价格“水分”很多，在销售急剧下滑的时候，降价松动在合理之中。
　　
　　 还有一个事实是，像江桥镇这样外环线以外的房子，投资出租，入不敷出，只有炒卖转手，方可赚钱。比如5000元/m2，买一个80m2二室一厅的房屋，首付8万元，20年还贷，按照等额本息法还款，每月要还款2119元。而周边毛坯房月租赁行情是一房500元、两房700元——800元、三房900元，且三房和全装修房的出租率甚低。如果炒家不能及时把房子转手，而捂在手里，只是出租，那将是个赔本的买卖。
　　
　　 而楼房降价的情况也不仅仅发生在江桥镇。
　　
　　
　　
　　上海郊区楼市价格全面降落
　　
　　 事实也证明上海郊区楼市价格已经出现全面降落的趋势。
　　
　　近日，上海房地产局发布公告称，7月第二周，上海房地产市场成交量继续低迷，价格受其影响进行调整基本已成定局，各种房产的配套政策紧缩加上媒体连篇累牍的对房地产市场压制的言论，虽然还没有完全打压掉市场信心，但在某种程度上，已经使得众多购房者心里有了房价下跌的预期，他们的持币观望态度更坚定了。
　　
　　 记者在上海市新推的网上楼盘也可以看出，许多楼盘销售已经止步，甚至有不少楼盘出现多日为零的尴尬记录。
　　
　　按照汉宇地产市场研究中心提供的数据来看，豪宅集中的静安、黄浦、长宁和浦东等区，平均市场价格也都有所回落；成交量同样也比较低迷。
　　
　　 据汉宇地产市场研究中心资料显示，浦东陆家嘴地区的公寓豪宅也不可避免地受到低迷的市场影响。该区块中的世茂滨江花园的平均成交价格虽然没有发生下跌，保持在2万至2.4万元/平方米，仁恒滨江花园最新的成交价也在1.8万至2.4万元/平方米；不过成交量确实受到了影响，而且在实际操作中，买家开始提出了更低的价格要求；而在浦东的别墅市场上，因为折扣等促销措施，均价下降了200—300元/平方米不等，但是措施的效果还是很有限，成交量增长缓慢。根据汉宇地产豪宅部的研究情况显示，浦东受到的影响是最明显的，可能也将是持续时间最长的，浦东房地产成本较小，因此价格松动最易。
　　
　　同样，二手房交易是增量房行情的基石与镜子。目前，上海二手房“有价无市”的现象也在蔓延。今年以来，流拍数目已占到50%以上。6月27日，在上海一房产拍卖专场上，挂牌拍卖的16套二手房仅有1套成交。与此同时，曾是暴利源泉的土地似成鸡肋。一位开发商说，“这是自1999年楼市复苏以来，上海土地市场首度遭遇霜寒，房产商对市场前景已由亢奋转向忧虑。”
　　
　　 2003年，上海房价平均涨幅超过20%，部分地区上涨了100%！理论上，一套总价为100万元的住房，在不到一年的时间里，就会带来20万元以上的收益。但事实上，大多数普通消费者并没有因为房市上涨成为真正的富翁，相反却成了欠钱的“负翁”。而从长期看，70年使用权限一到期，土地就收归国有，又可以反复循环利用。
　　
　　 不少业内人士认为，楼市的“拐点”已经出现。房地产市场正从供不应求向供求平衡甚至供过于求逆转。一些开发商表示，要加强对买方客户的服务力度，以迎接“买方市场时代”的到来。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说，当出现商品房竣工面积大于销售面积的拐点时，房价调整的进程将加速。
　　
　　 最新统计数据表明，85.5%的居民认为新建商品房单价应在5000元/平方米以下，71.1%的居民今明两年无购房打算，其中67.7%的居民认为目前房价太高无力购买。
　　
　　
　　
　　供大于求的局面已经形成
　　
　　 另外一个不容否认的事实是，在短短的调控几个月后，上海楼市供大于求的局面已经形成，也就是说，买方市场已经形成，往日的弱者已经站在了有利的地位。
　　
　　 “从现在的估算来看，今年上半年完成的商品房销售面积只有有600多万平方米，只有去年2300万平方米1/4强。”中房指数办公室高级分析师陈晟对记者说，“持币观望是造成这种情况的主要原因。”
　　
　　而在4月份时，上海市房地资源局局长蔡育天说：今年上海商品房住房的供应量预计将达2700万平方米。如此算来，下半年还将有2100万平方米的供应量等待“消化”！
　　
　　 对此，陈晟认为，下半年郊区供应量的同时放量是否能够被消化值得思考，因为2100万平方米的供应量大多集中在郊区，肯定会给郊区房价造成很大的压力。他预测，供应量增大的郊区将出现下跌的情况。
　　
　　 事实上，上海市郊区新楼盘的压力已经出现。根据中房指数办公室发布最新报告显示，6月上海市房地产市场与上月相比，房价涨幅明显放缓，在被中房调查的33个楼盘中，有19个楼盘价格出现了微弱下跌的迹象。
　　
　　 从指数调查样本来分析，住宅类33个楼盘的加权平均指数依旧上涨了0.7%，这表明上涨总趋势没有改变。但是，楼盘价格上涨的只有14个，平均涨幅为7.3%；同时，出现价格下跌的楼盘却达19个，数量比以前明显增加，平均跌幅为5.3%！
　　
　　 具体的分析情况显示，中心城区的楼盘价格仍然处于上涨的态势，而郊区楼盘则呈现微跌状况：长宁区内环线外侧靠近苏州河的某个楼盘，均价攀升到万元大关，另外徐汇区漕溪路内环线外侧某楼盘，均价从1万元攀升到1.1万元；而在下跌个案中，地处普陀宝山的大华板块中某楼盘跌幅最大，为7.2%，均价从8080元滑落到7500元。
　　
　　
　　
　　供需双方博弈结果年底见分晓
　　
　　 “我一直在思考一个问题，上海房地产市场的发展到底是泡沫还是奇迹？1997年的时候，香港的房价是上海的20倍，现在只有3倍，但香港的人均财富却是上海的10倍多。”摩根士丹利亚洲区董事总经理谢国忠如是说。
　　
　　 谢国忠在上海做了一个调查，发现出租汽车司机的月收入约为2000元人民币，大学毕业生的收入为2500-3000元人民币，更好一点的有4000元左右，但上海楼市的均价已达5100多元/m2，很明显，本地居民大多数难以承受现在的房价。
　　
　　 “无庸置疑，是投资抬高了上海的房价。如果市场稍有风吹草动或者有了其他更好的投资机会，投资者会撤走大量资金，外来需求消失，完全有可能在瞬间发生1997年香港那样的楼灾。”谢国忠说，“现在看来，政府的宏观调控已经起到了作用，在打压了投资客后，房市已经开始向买方市场过渡。”
　　
　　 事实上也是这样，今年上海市房地产供略大于求的局势已是定局，而且受到宏观调控的影响，供求双方都进入了相互观望的博弈状态。这两大因素的相互作用，将影响上海房价的走势。
　　
　　 “买卖双方就看谁能够坚持住了，年底将是一个坎。”陈晟说。
　　
　　 陈晟认为，近几个月来上海二手房市场出现的交易量萎缩，主要在于供求双方都有自己的心理预期，供方仍然希望价格向上走，而购房者认为价格会下来，因此两者出现了相互博弈的心理，同样一手房市场也面临着相同的情况。
　　
　　 但是，他表示这样的态势不会保持很久，现在就看谁能撑得更久。“我预计购房者挺不了太长的时间，可能再过三四个月，最多半年，购房者看到房地产市场价格没有下降就会入场购房，到时房价还将是向上走，不会出现大幅下跌。”
　　
　　 “拐点”究竟说明了什么？上海望源房地产开发有限公司董事长季宝红认为，这说明投机风下的房市火爆事实是瞬时放量，并不等于真实需求；最终决定房市冷热、房价高低的是真实的供求关系。
　　
　　 中国房地产周期大体为5年的发展期加2年左右的一个低落期，即7至8年一个周期。
　　
　　 从1999年上海楼市低谷发展到现在，时间正好五年。如果这一周期论成立，那么上海房地产目前正处于本轮发展周期的最高峰的下滑点。
　　
　　
　　
　　■本报记者 张远方／报道
　　
　　
　　
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　　广州楼市六年萧条期的前车之鉴
　　
　　 广州楼市的行情自１９９３年左右启动，１９９５年起进入涨价高峰，１９９７年楼价开始见顶。“九七”成了楼市的“大限”。统计数据表明，自１９９８年达到峰值后，广州住宅平均售价每年都在下行。广告上满眼是降价的消息，售楼处小姐态度普遍热情起来。
　　
　　 从１９９９年（正是上海房价启动的阶段），广州楼市开始了长达五年的“阴跌”。楼市也有点“墙倒众人推”的味道：涨的时候，千好万好；跌的时候，一无是处。经过近十年的发展，广州楼市成了买方市场，房价上涨缺乏支撑，质素提升倒是很快。毛坯房有点拿不出手，现房销售越来越多。
　　
　　 随着楼市进入“萧条期”，众多楼盘开始“高台跳水”。港澳豪客少见踪影，倒是听闻那里出了不少“负资产”。炒楼已经成了遥远的故事，“击鼓传花”的游戏没有人接手。销售模式倒过来了：“内部认购”不再普遍，因为不存在“低开高走”的形势，只好“公开销售”，按照“先到先得”的原则逐批降价。市场上愁云惨淡，资金链脆弱的发展商急于回款，从物业费、冰箱空调一直送到全屋精装修，就差送售楼小姐了。
　　
　　 不买不亏，一买就亏；小买小亏，大买大亏。
　　
　　 买了房的坐在一起难免唉声叹气，从规划局、统计局、发展商一直骂到香港佬。老友见面经常问：“你的房子又跌了多少？”没买的“偷着乐”。五六十万的房子一个月降五千，能不乐吗？
　　
　　 市道不好就要比拼实力和承受能力，中小发展商的生存空间越来越窄。房价越是下跌，发展商吆喝得越卖力，买方得到的实惠越多，免费接送看楼还有送午饭的。
　　
　　 ２００４年的最新消息是：广州房价终于开始止跌了。从十年前“抬头”到２００４年止跌回稳，广州楼市经历了一个完整的周期。
　　
　　

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